Sérii začneme tím, kdy a jak se daň platí.

 

Příjmy z prodeje nemovitosti a převodu podílu v bytovém družstvu podléhají dani z příjmu (§ 10, zák. č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů).

 

Pokud není příjem od daně osvobozen, o čemž si povíme v příštích článcích, jste jakožto prodávající povinnen podat daňové přiznání k dani z příjmů na standardním formuláři finančního úřadu a to do 31.3. následujícího roku. Ve stejném termínu jste povinnen daň z příjmu uhradit.

 

Jako výdaj je možné uplatnit pořizovací cenu nemovitosti nebo podílu v BD. Tou může být cena kupní, v případě nabytí darováním nebo dědictvím cena stanovená znaleckým posudkem pořízeným v době darování / dědictví. Do nákladů lze zahrnout i výdaje na rekonstrukci, daň z převodu / nabytí nemovitosti, darovací daň či náklady spojené s prodejem nemovitosti nebo převodem podílu v BD (např. provize realitní kanceláře).

 

Daň se pak vyměří z prodejní ceny po odečtení všech uznatelných nákladů. Sazba daně je 15%. Z příjmu se neodvádí sociální a zdravotní pojištění.

 

Je-li nemovitost prodávaná ze společného jmění manželů, podává každý z manželů přiznání k dani z příjmů sám za sebe, totéž platí při prodeji nemovitosti z podílového spoluvlastnictví.

 

Pokud prodáváte během roku více nemovitostí, podáváte jedno daňové přiznání a uvedete v něm součet všech příjmů i výdajů. Zde je však potřeba rozlišit, zda se jedná o příjmy spadající pod § 10 zákona o daních z příjmů, tzv. ostatní příjmy, nebo se už jedná o podnikatelskou činnost a příjem spadá pod § 7 zákona o daních z příjmů, kdy nakupujete a prodáváte nemovitosti soustavně a za účelem dosažení zisku. Zdanění by bylo stejné, ale navíc je nutné mít k činnosti příslušné živnostenské oprávnění a odvádět sociální a zdravotní pojištění.

 

Posouzení, kdy se jedná o prostý prodej a kdy o podnikatelskou činnost je individuální. Pravděpodobně lze v řadě opakovanou koupi a prodej obhájit tím, že "nemovitosti nevyhovovaly záměru nebo že se původní záměry změnily", ale pokud nakupujete a prodáváte souběžně několik nemovitostí, pravděpodobně byste s tímto tvrzením neobstáli.

V příštím článku nakousneme téma, kdy budeme od daně osvobozeni a v dalších článcích ho zevrubně prozkoumáme, včetně novely zákona č. 386/2020 Sb., tedy co se změnilo od roku 2021.