Sérii začneme tím, kdy a jak se daň platí.

Příjmy z prodeje nemovitosti a převodu podílu v bytovém družstvu podléhají dani z příjmu (§ 10, zák. č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů).

Pokud není příjem od daně osvobozen, o čemž si povíme v příštích článcích, jste jakožto prodávající povinnen podat daňové přiznání k dani z příjmů na standardním formuláři finančního úřadu a to do 31.3. následujícího roku. Ve stejném termínu jste povinnen daň z příjmu uhradit.

Jako výdaj je možné uplatnit pořizovací cenu nemovitosti nebo podílu v BD. Tou může být cena kupní, v případě nabytí darováním nebo dědictvím cena stanovená znaleckým posudkem pořízeným v době darování / dědictví. Do nákladů lze zahrnout i výdaje na rekonstrukci, daň z převodu / nabytí nemovitosti, darovací daň či náklady spojené s prodejem nemovitosti nebo převodem podílu v BD (např. provize realitní kanceláře).

Přiznání k dani z nemovitých věcí

V tomto článku si řekneme pouze základní informace k přiznání k dani z nemovitých věcí (nemovitostí). Vysvětleno to je z pohledu prodeje bytu, pozemku, nebo RD. Problematika přiznání k dani z nemovitosti je obsáhlejší, ale pro potřeby běžné praxe, bych Vás tím zbytečně zatěžoval.

Úvod máme za sebou a pojďme se podívat hned na začátku, kdo musí podávat daňové přiznání.

Kdo podává daňové přiznání

Z našeho pohledu kdokoliv, kdo do 31.12. v roce předcházejícím nabyl, nebo pozbyl nemovitost. Přičemž je rozhodný datum 1.leden. Pokud tedy 1. ledna jste ještě vlastníkem nemovitosti, tak musíte zaplatit daň z nemovitosti. Daňové přiznání podáváte i v případě, že jste nabyli nebo pozbyli i jen podíl na nemovitosti.

Koupě jednotky a dluhy vůči SVJ

Novela zákona č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník (dále jen "OZ") účinná od 1.7.2020 změnila přechod dluhů prodávajícího vůči správci domu (obvykle Společenství vlastníků jednotek, dále jen "SVJ") na kupujícího.  

Nyní, po novele OZ, platí, že mezi dluhy, které přechází na kupujícího, jsou zahrnuty nejen platby za správu domu a pozemku, ale také za služby spojené s užíváním jednotky.

Vzhledem k tomu, že ani po novele OZ nemá správce domu povinnost ke dni převodu jednotky provést vyúčtování, půjde také o dluhy na zálohových platbách na služby.

Dnes se vrátíme k právním vadám nemovitostí, a to k vadám skrytým.

Právní vady skryté (stejně jako skryté faktické) jsou ty, které existovaly již v době převodu vlastnického práva, ale vyšly najevo až dodatečně.  

Jak takové vady zjistit, když nejsou nikde zapsané a nejsou zjistitelné z veřejných rejstříků?

Měli byste o nich vědět. Více zřejmé to bude z textu níže, kde si uvedeme možnosti u jednotlivých vad.

Jak je řešit?

Pokud skrytou právní vadu zjistíte před prodejem nemovitosti, řešení je podobné jako u právních vad zjevných. Více v článku zde: https://www.realitydrak.cz/index.php/blog/68-vady-nemovitosti-cast-i

Pokud je řešení specifické, možnosti uvedeme opět u jednotlivých vad.

Faktické vady nemovitosti  - stavebně –technického rázu

Předmětem prodeje může být jednotka či stavba v jakémkoliv stavu, tzn. od novostavby po nemovitost určenou k demolici či totální rekonstrukci a praxe ukazuje, že je takřka nemožné prodat nemovitost bez jakýchkoliv faktických vad.

Právo kupujícího na uplatnění vad je dané zákonem č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, ale neznamená to, že může na Vás jakožto prodávajícím uplatňovat veškeré vady. Nároky kupujícího, odpovědnost Vás jakožto prodávajícího a jak případným problémům předcházet podrobněji rozebereme v jednom z dalších článků.

CO JE NEZAJIŠTĚNÁ PŘÍSTUPOVÁ CESTA?

• Nemovitost není přístupná po veřejné cestě, která je ve vlastnictví obce nebo po pozemku, který je sice ve vlastnictví jiné osoby, ale je označen jako "druh pozemku - komunikace".
  Zjistíte z katastrální mapy a katastru nemovitostí.
• K existující přístupové cestě, která nesplňuje výše uvedené, není zřízeno věcné břemeno např. služebnost cesty ve prospěch nemovitosti.
  Zjistíte na LV pozemku, po kterém vede cesta, i příslušné nemovitosti.
• Vlastník nemovitosti nemá spoluvlastnický podíl na přístupové cestě ani není zřízeno přídatné spoluvlastnictví.
  Přídatné spoluvlastnictví není zatím příliš časté. Zjistíte ho také na LV.

V minulých článcích jsme probrali právní vady obecně, vady zjistitelné z výpisu z katastru nemovitostí a právní vady zjistitelné v katastrální mapě a z nabývacích titulů.

Nyní se podíváme na zbývající veřejné zdroje, kde můžete právní stav nemovitosti prověřit a případné vady nalézt, konkrétně:

• územně plánovací dokumentace
• obchodní (či jiný veřejný) rejstřík

A téma právních vad zjevných uzavřeme vadami u převodu družstevního podílu a nájmu.

PRÁVNÍ VADY ZJEVNÉ.

V minulém článku jsme probrali právní vady obecně a vady zjistitelné z výpisu z katastru nemovitosti

Nyní se podíváme na další zdroje, kde můžete právní stav prověřit a případné vady nalézt, kterými jsou

• katastrální mapa
• nabývací tituly

KATASTRÁLNÍ MAPA

Katastrální mapy jsou vedené Katastrálním úřadem a stejně jako výpis z katastru nemovitostí (dále jen "výpis") je mapa nezbytným dokumentem při prodeji nemovitosti. Jsou digitalizované a k dispozici on-line v aplikaci nahlížení do katastru nemovitostí.

Co je to vada nemovitosti a jaké jsou?

Za vadu nemovitosti se považuje stav, který brání jejímu řádnému užívání. Vady nemovitostí rozlišujeme na právní a faktické (nebo také stavebně-technické) a tyto vady pak dělíme na zjevné a skryté.

Nemovitost s právní vadou nemusí být vždy problém!

Vždy záleží na typu vady a samozřejmě také na výši kupní ceny, ve které je případná vada zohledněna.

Ne každá právní vada způsobí neplatnost kupní smlouvy nebo znemožní převod vlastnického práva či zřízení zástavy úvěrující bankou. Případně ani neomezí nového vlastníka v užívání nemovitosti.

V minulém díle jsme si řekli, jak zvládnout prohlídku nemovitosti na jedničku, na co se připravit, a nyní si řekneme jak to udělat, aby zájemce o koupi našeho bytu měl čas na sehnání kupní ceny, na přípravu a doladění smluvní dokumentace, a na všechno to papírování co nás čeká a my měli jistotu, že čas, který mu dáme k dispozici nás nestál víc, než jsme čekali.

Takže kupujícího máte. Dali jste přednost tomu mladému páru, který byl z vašeho bytu tak nadšen, a nyní dumáte, jak to udělat, aby dodrželi svoji část dohody, tedy byt koupili. Tak to vás možná zklamu, ale to udělat nejde. Nedonutíte někoho, aby udělal něco, co nechce nebo nemůže. Mám ale pro vás i dobrou zprávu. Můžete se chránit pro případ, že se to stane. Najdou si například něco jiného (přeci je nakonec oslovil strejda, že jim prodá jeho byt za menší peníze a v tý lepší čtvrti a ano je nám to líto, ale bohužel…) nebo to nakonec pro ně je ještě příliš velký závazek a oni jsou tak mladí… Důvodů proč nakonec kupující odstoupí od koupě je mnoho, ale nakonec koho to bolí, jste vy.